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Quelles règles d’urbanisme pour votre commune ?
I- Quelles règles d’urbanisme pour votre commune ?
1- les différents documents applicables
En France, chaque commune peut élaborer un document d’urbanisme qui va définir les règles d’urbanisme applicables sur son territoire. Dans la majorité des cas, les communes élaborent un PLU (Plan Local d’Urbanisme), qui remplacent progressivement (depuis 2001) les anciens POS (Plan d’Occupation des Sols).
Certaines communes préfèrent élaborer une Carte Communales (procédure plus simple). Enfin, il arrive qu’aucun document ne soit établi par la commune (généralement des petites communes), la règlementation applicable est alors celle définit par le Règlement National d’Urbanisme (RNU).
Il est également possible que les documents d’urbanisme soient définis au niveau intercommunal, avec des dispositions propres à chaque commune de la communauté de commune.
Ces documents sont disponibles en Mairie et vous pouvez les consulter gratuitement aux heures d’ouverture. Certaines mairies proposent également le téléchargement de ces documents directement sur le site internet de la commune.
2 – composition
Les dossiers des PLU et des POS sont composés de différents documents (rapport de présentation, orientations d’aménagement, PADD pour les PLU, annexes diverses…). Mais ce sont principalement deux documents qui doivent retenir votre attention :
a- le plan de zonage
C’est un plan de l’ensemble du territoire à une échelle assez précise (niveau cadastral). Il montre le découpage du territoire en différentes zone suivant leur nature : zones U pour les zones urbaines, AU pour les zones à urbaniser (NA dans POS), A pour les zones agricoles (NC dans POS) et N pour les zones naturelles (ND dans POS). Plusieurs sous-secteurs peuvent être définis à l’intérieur de ces zones (UA pour le bâti ancien, UC pour un lotissement, UE pour une zone industrielle…).
Il est possible qu’une même parcelle soit partagée entre plusieurs zones différentes (une partie en zone U et une partie en zone AU par exemple).
Pour les cartes communales, le découpage est plus simple puisque la commune définit une zone constructible sur son territoire.
b- le règlement
Ce document fixe la règlementation d’urbanisme à l’intérieur de chaque zone définit par le plan de zonage. Il est composé de 14 ou 15 articles qui traitent de différentes thématiques : occupations du sol autorisées et interdites, distances à respecter par rapport aux limites, règles de hauteur, Coefficient d’Occupation du Sol (COS)…
Le COS permet de déterminer vos droits à construire sur une parcelle. Par exemple, si votre terrain fait 1000 m² et que le COS est de 0.8, vus disposerez de 1000 x 0.8 = 800 m² de droit à construire.
Pour les communes concernées par une carte communale, c’est le règlement du RNU qui s’applique au sein de la zone constructible.
3 – cas particuliers
a- les ZAC et les lotissements
Dans les Zones d’Aménagement Concertées (ZAC) et les lotissements, des règles supplémentaires peuvent venir s’imposer aux règles du PLU ou du POS. Ces règles sont définies dans le cahier des charges ou le règlement de la ZAC / du lotissement. Elles s’appliquent généralement pour un délai de 10 ans mais peuvent être prolongées. Renseignez-vous auprès de votre mairie pour plus de précisions.
b- périmètres protégés
Des règles spécifiques peuvent compléter les documents d’urbanisme existant pour les communes situées dans un Parc Naturel Régional. Par ailleurs, la proximité de monuments historiques ou la situation d’un terrain en périmètre protégé peuvent entrainer des règles supplémentaires à respecter. Renseignez-vous auprès de votre mairie pour plus de précisions.
Quelle demande pour votre projet ?
II- Quelle demande pour votre projet ?
Depuis la réforme du Code de l’Urbanisme de 2007, il existe principalement deux types de demande suivant la nature de votre projet : le permis de construire et la déclaration préalable. On trouve également le permis d’aménager pour les projets de division de terrain avec création de plusieurs lots à construire et une voirie commune. Le permis de démolir est réservé aux démolitions de toute nature. Toutefois, si une démolition est nécessaire à la construction d’un nouveau projet, la demande de démolition peut être intégrée directement dans le permis de construire ou la déclaration préalable de la nouvelle construction.
Voici un récapitulatif qui détermine quel type de demande employer suivant la nature de votre projet :
• Construction de bâtiment (maison, garage, véranda, abri de jardin...) quelle que soit la nature des matériaux (en dur, bois, tôle...), extension de bâtiment existant, avancée de toit, couverture de terrasse....
o création de surface de plancher ou d’emprise au sol inférieure ou égale à 20 m² => déclaration préalable
o extension de surface de plancher ou d’emprise au sol inférieure à 40 sur un terrain situé en zone urbaine d’un POS ou d’un PLU => déclaration préalable
o création de surface de plancher ou d’emprise au sol inférieure supérieure à 20 m² => permis de construire
• Création d'une porte, d'une fenêtre, ravalement de façades...
o si aucun changement de la surface du bâtiment n'est prévu => déclaration préalable
o si un changement de la surface du bâtiment est prévu => permis de construire
• Travaux intérieurs
o si changement de destination (sous-sol transformé en pièce habitable, aménagement de combles...) sans aucun agrandissement extérieur => déclaration préalable
• Constructions légères (chassis, serre, abri de piscine...)
o si la hauteur est supérieure à 1m80 et la surface inférieure à 2000 m² => déclaration préalable
o si la hauteur est supérieure à 1m80 et la surface supérieure à 2000 m² => permis de construire
o si la hauteur est supérieure à 4m00 => permis de construire
• Piscines
o si la piscine a un bassin compris entre 10 et 100 m² => déclaration préalable
o si la piscine a un bassin supérieur à 100 m² ou un abri de plus de 1m80 de hauteur (quelle que soit la superficie du bassin) => permis de construire
• Terrasses
o si la terrasse est surélevée par rapport au terrain naturel et que sa surface est inférieure ou égale à 20 m² => déclaration préalable
o si la terrasse est surélevée par rapport au terrain naturel et que sa surface est supérieure à 20 m² => permis de construire
o si la terrasse est couverte sur une surface de moins de 20 m² => déclaration préalable
o si la terrasse est couverte sur une surface de plus de 20 m² => permis de construire
• Clôture
Pour toute création ou modification de clôture, portail, pose de panneaux, quelle que soit le matériau employé (agglo, grillage, bois, panneaux rigides...), sur la limite avec la rue ou avec le voisin, une déclaration préalable doit être déposée.
Cette liste est non exhaustive, la nature de la demande peut varier en fonction de certains cas particuliers. Nous vous recommandons de nous contacter avant d’entreprendre toute démarche.
Quels documents dans votre demande ?
III – Quels documents dans votre demande ?
Suivant la nature de votre projet, votre demande sera composée de différents documents dont voici une liste récapitulative :
- le formulaire de demande
Ce formulaire reprend des informations générales telles que votre nom, votre adresse, les références cadastrales du terrain, la nature du projet… il est important de veiller à utiliser le formulaire adapté à la demande.
- la déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions
Cette fiche est à remplir lorsque vous créez de la surface taxable (nouvelle construction, extension, abri de jardin, piscine, aire de stationnement…)
- le plan de situation
Il s’agit d’un plan qui permet de situer votre projet dans la commune
- le plan de masse
A partir du plan cadastral de votre terrain, ce plan permet de présenter l’emprise et les dimensions de votre projet, ainsi que les distances par rapport aux limites.
- le plan en coupe
Ce plan permet d’indiquer la hauteur de votre projet par rapport au terrain naturel, les modifications apportées au profil du terrain par rapport au terrain naturel ou encore la profondeur d’un sous-sol ou du bassin d’une piscine.
- le plan des façades et des toitures
Pour toute construction, extension… il faut réaliser le plan coté de chaque façade de votre projet, sans oublier de préciser les dimensions des ouvertures. En cas de modification extérieure d’un bâtiment existant (percement d’une fenêtre, pose de panneaux solaires…), il faut réaliser le plan de chaque façade modifiée par le projet.
- la note descriptive (uniquement pour permis de construire)
Ce document permet de présenter votre projet en précisant notamment l’état initial et l’aménagement projeté du terrain, l’implantation et la composition du projet par rapport à l’existant, les matériaux et les teintes employées,le traitement des accès…
- les photographies
Au moins deux prises de vues différentes doivent permettre de situer le terrain dans le paysage proche pour l’une et dans le paysage lointain pour l’autre.
- l’insertion paysagère
Ce document graphique permet d’apprécier l’insertion du projet dans son environnement. Il est généralement réalisé à partir de logiciels 3D.
Cette liste est non exhaustive, d’autres pièces peuvent être exigées suivant la nature ou l’implantation de votre projet. N’hésitez pas à nous contacter pour tout renseignement.
L’absence de l’une de ces pièces dans votre demande n’entrainera pas de refus dans un premier temps, mais engendrera de nombreux retards dans la procédure le temps que les pièces manquantes soient fournies. Il est donc très important de déposer directement un dossier complet.
Quelles surfaces prendre en compte ?
IV – Quelles surfaces prendre en compte ?
1- les différentes surfaces
a- la surface de plancher
La réforme du Code de l'Urbanisme du 1er mars 2012 a entraîné l'apparition de la surface de plancher. Elle vient remplacer les anciennes SHON et SHOB, jugées trop complexes et moins avantageuses.
La surface de plancher se définit comme la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1.80 m, calculée à partir du nu intérieur des murs.
A cette surface, il convient de déduire certains éléments :
- les ascenseurs et les cages d'escaliers
- les surfaces réservées au stationnement des véhicules
- les combles non aménageables
b- l’emprise au sol
L’emprise au sol correspond à la projection verticale des constructions, tout débord et surplomb inclus. Toutes les constructions closes ou non closes édifiées au dessus du niveau du sol constituent en conséquence de l’emprise au sol.
Ce schéma illustre de manière exhaustive le calcul de la surface de plancher et de l’emprise au sol d'une maison individuelle d'habitation :
2- dans quel cas recourir à l’architecte ?
C’est le seuil de 170 m² de surface de plancher et/ou d’emprise au sol qui déterminera si vous devez ou non recourir à la signature d’un architecte pour votre projet.
En cas de nouvelle construction, si la surface de plancher et/ou l’emprise au sol dépasse 170 m², la signature d’un architecte sera nécessaire.
De même, en cas d’extension ou de construction d’une annexe, si les surfaces de plancher et/ou les emprises au sol cumulées de la construction existante et de l’extension ou de l’annexe dépassent 170 m², la signature d’une architecte sera nécessaire.
3- taxe d’aménagement, imposition…
Dans certaines communes, les nouvelles constructions, les extensions ou les annexes peuvent être soumises au versement de la taxe d’aménagement (ancienne TLE). Cette taxe se paie en une ou deux fois après la délivrance de l’autorisation de travaux. Les places de stationnement supplémentaires ou les piscines peuvent également être concernés. Pour plus de renseignements, contactez votre Mairie.
Une modification de la surface d’une construction existante (extension, aménagement de combles) ou une annexe risque également de modifier la valeur locative de votre bien, entrainant une hausse de vos taxes foncières et d’habitation. Contactez votre centre des impôts pour plus de renseignements.
Quelle instruction pour votre demande ?
V – Quelle instruction pour votre demande ?
1 – dépôt de la demande
Votre demande doit être déposée à la mairie de la commune dans laquelle est situé votre projet. Vous pouvez également envoyer la demande par courrier mais il est préférable dans ce cas de le faire en recommandé avec accusé de réception.
Le dossier doit être déposé en deux exemplaires pour une déclaration préalable et en quatre exemplaires pour un permis de construire. D’autres exemplaires peuvent vous être demandés suivant la situation de votre projet (parc naturel régional, monuments historiques…).
Dès réception du dossier, la mairie vous fournira un récépissé. Ce document comporte le numéro qui a été attribué à votre dossier (composé du numéro du département, du code INSEE de la commune, de l’année, du code d’instruction et d’un numéro d’ordre) ainsi que la date à laquelle la demande a été déposée.
Il est très important de conserver ce document car c’est lui qui atteste de la date de dépôt de la demande et en conséquence des délais à respecter pour l’instruction du dossier.
2 – instruction de la demande et décision
a- service instructeur
C’est la mairie qui va instruire votre dossier, mais certaines communes sont assistées par les services de la DDT. D’autres services peuvent également être consultés afin de recueillir leur avis sur le projet (syndicat d’assainissement, architecte des bâtiments de France…).
b- délais
Les délais à respecter pour l’instruction du dossier sont variables suivant le type de demande :
- un mois pour les déclarations préalables
- deux mois pour les permis de construire qui concernent des maisons individuelles ou leurs annexes
- trois mois pour les autres permis de construire
Ces délais peuvent être majorés suivant le type de projet et la nécessité de recourir à l’avis d’autres services. Dans ce cas, la mairie vous informera du nouveau délai applicable.
c- pièces manquantes
Si votre dossier n’est pas complet, qu’il manque une des pièces exigées ou alors que des informations sont manquantes sur une des pièces (cote non renseignée, mauvaise prise de vue…), la mairie dispose d’un délai d’un mois pour vous demander de lui fournir les éléments demandés.
Vous disposez alors d’un délai de trois mois pour compléter votre dossier. Si vous ne respectez pas ces trois mois, votre dossier sera considéré comme caduc et vous devrez déposer une nouvelle demande.
Dès que le dossier sera complet, la procédure pourra reprendre. En revanche, le délai d’instruction avant la décision repartira de zéro.
d- décision
La mairie vous fera part de sa décision quant à votre demande sous forme d’un arrêté signé par le Maire. Trois cas de figures sont généralement possibles : accord (ou non-opposition pour une déclaration préalable), refus ou sursis à statuer.
En cas d’accord, il ne reste vous plus qu’à respecter les modalités relatives à l’affichage et au recours des tiers avant de commencer vos travaux.
En cas de refus, les motifs à l’origine de ce refus sont détaillés sur l’arrêté. Vous pouvez alors soit modifier votre projet et déposer une nouvelle demande conforme à la règlementation, soit déposer un recours à l’encontre de la décision de refus et entrer dans une phase litigieuse.
Le sursis à statuer est un cas particulier qui repousse la décision quant à votre demande à une date ultérieure, généralement liée à d’autres procédures ou dans l’attente d’éléments extérieurs.
e- affichage et recours des tiers
Lorsque vous avez obtenu votre arrêté d’accord, vous devez afficher, une copie de l’arrêté doit être affiché sur le terrain, ainsi qu’un panneau d’au moins 80x80 cm reprenant le nom du bénéficiaire, la date et le numéro du permis, la nature des travaux, la superficie du terrain, la superficie de plancher et la hauteur du projet et enfin l’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté.
f – déclarations d’ouverture de chantier et d’achèvement des travaux.
Au démarrage des travaux, vous devrez transmettre à la mairie une déclaration d’ouverture de chantier. Une fois que les travaux seront terminés, il faudra cette fois fournir une déclaration d’achèvement de de conformité des travaux.
L’arrêté et le panneau doivent être affichés sur le terrain de manière visible depuis le domaine public, pendant deux mois minimum avant le démarrage des travaux. Ils devront ensuite être laissés en place pendant toute la durée des travaux.
Pourquoi faire appel à PPE ?
VI – Pourquoi faire appel à PPE ?
Comme vous l’avez constaté, la réalisation d’un projet de toute nature sur votre terrain est une procédure complexe et lourde de responsabilités.
Plans Permis Express est là pour vous accompagner dans toutes vos démarches :
- rechercher les règles d’urbanisme en vigueur sur votre commune et vérifier la compatibilité de votre projet avec ces règles ;
- réaliser de l’ensemble du dossier de demande de permis de construire ou de déclaration préalable (formulaires, plans, pièces graphiques, photographies, insertions…).
- se charger du dépôt des dossiers en Mairie et du suivi de l'instruction jusqu'à l'obtention de l'accord ;
- être l'intermédiaire privilégié entre vous et les services instructeurs (Mairie, DDT...).
- vous assister dans les démarches post-accord (affichage et recours des tiers, déclarations d'ouverture de chantier et d'achèvement de travaux, information aux services fiscaux...).
Alors n’hésitez plus et laisser nous vous apporter notre expertise pour vous simplifier vos projets de travaux !
